前言

2021年的房地产市场必将记入史册。从全年来看，整个市场的交易规模跟2020年基本持平，但是上半年和下半年的行情却犹如坐过山车。为什么市场节奏会失衡？未来如何避免震荡？2021年的市场给了我们很多启示：

准确判断市场趋势很重要。当市场量价火热的时候，我们能否看到隐含在表面繁荣之下的风险？当网上一片哀嚎之声，我们能否看到市场的韧性？房地产市场的核心就是周期，市场波动本是常态，但也自有中枢。如何穿越周期，首先要能够坚定中性市场的信念，不是随波逐流。

管好市场波动方差很重要。2021年市场下行主要是在调整过程中各项政策叠加导致市场“链式反应”。要建立跨周期调节的机制，要注重金融、土地等市场要素在合理的中枢区间内运行。房地产平稳的根基是金融稳，信贷投放不仅要在年度之间的保持相对平稳，而且要保证季度之间的差别较小。

住房顺畅有序流通很重要。进入存量时代，新房、土地、二手之间高度联通，市场会呈现连锁反应。房屋的流通能力是消费者的决策变量之一。二手房能否顺畅流通，也会关系到新房、土地市场。从长期看，二手房对于住房供给越来越重要。多数城市核心地段新房的供应越来越稀缺，核心区居住需求的满足需要依靠弹性更大的存量房，这是对新房供应的有效补充，更是稳定局部供需的基础。

只有真正为消费者创造价值才能穿越周期。近年来一些企业靠资本无序扩张、价格补贴等方式抢占市场份额，规模迅速扩张。随着市场下行，这些所谓新模式都面临生死考验。历史上实践证明，只有充分理解消费者和行业的规律，长期坚持给行业和消费者创造增量价值，才能够穿越市场周期。

经历了过去这一年，我们如何在不确定的市场中寻求确定性？

我们相信，政策适时纠偏是确定的。政策的目标始终是围绕市场平稳，当市场节奏出现不平稳，乃至于影响市场安全时，政策纠偏是必定会发生的。房地产不能作为短期刺激的工具，但也不能陷入不稳定的漩涡。

我们相信，市场向中枢回归是确定的。随着总的住房需求峰值过去，市场规模的趋势性回落是长期的过程，不应该是忽然之下急剧下行。当下的超跌是节奏失衡导致而非需求出了大的问题。我们相信，市场存在一个中枢水平，过高或过低都会向中枢回归。

我们相信，消费者对美好居住的需求是确定的。随着人们生活水平的提高，人们对居住的需求会发生新的变化，家庭结构小型化、流动人口市民化，住房条件改善是长期、持续、不变的需求，是推动房地产业乃至整个居住行业发展的根本动力。我国住房品质尤其是居住服务品质与老百姓的期望相比还有很大的提升空间，围绕“品质居住”的租赁运营、家装服务、养老服务等行业都将大有可为。

我们相信，数字化对居住产业的重塑才刚刚开始。人们对住房的核心需求已经不仅仅是简单的住房物理空间，还包括更有品质的物业服务、更便利的社区生活服务、更和谐的邻里关系以及更加安全高效的房屋交易、出租、改造、维修等住房衍生服务。这些非标场景都将会被数字化重度改造重做一遍，重构整个供应链和服务流程，让消费者得到满意的体验。

无论未来世界如何变化，只要牢牢把握住不确定性中的确定性，我们终将穿越周期、屹立潮头！

李文杰

贝壳找房高级副总裁，贝壳研究院院长

共同富裕与普惠住房

共同富裕是新时代的主旋律。2021年中央财经委员会第十次会议研究扎实促进共同富裕问题，习近平总书记在《求是》发表《扎实推动共同富裕》，提出到“十四五”末，全体人民共同富裕迈出坚实步伐，居民收入和实际消费水平差距逐步缩小。到2035年，全体人民共同富裕取得更为明显的实质性进展，基本公共服务实现均等化。到本世纪中叶，全体人民共同富裕基本实现，居民收入和实际消费水平差距缩小到合理区间。

坚持以人民为中心的发展思想，在高质量发展中促进共同富裕，正确处理效率和公平的关系，构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排，加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精准性，扩大中等收入群体比重，增加低收入群体收入，合理调节高收入，取缔非法收入，形成中间大、两头小的橄榄型分配结构，促进社会公平正义，促进人的全面发展，使全体人民朝着共同富裕目标扎实迈进。

历史经验表明，贫富差距过大会影响经济的持续增长。当前，全球收入不平等问题突出，一些国家贫富分化，中产阶层塌陷，导致社会撕裂、政治极化、民粹主义泛滥。2020年我国人均GDP为7.2万元，相当于美国的21%、日本的25%、英国的34.8%。我国发展不平衡不充分问题仍然突出，城乡区域发展和收入分配差距较大。我国的收入差距逐年扩大，但财富差距更大，基尼系数达到0.7%。我国要追赶发达国家还有很长的发展之路，如果不解决好贫富差距过大问题，就会陷入所谓中等收入陷阱，经济增长停滞不前。

从居民财富的构成来看，住房是连接收入不平等与财富不平等的桥梁，也是最为重要的传递渠道。在绝大部分国家，财富不平等的程度之所以远远大于收入不平等，主要的原因也在于住房不平等，其核心原因在于资本报酬的收益超过劳动报酬是全球趋势。我国居民家庭实物资产中70%是住房，住房不平等对财富不平等的撬动作用更为明显。在大城市，有房者可以享受资产增值收益和租金收益，而无房群体不得不承担房租并减少其他方面的消费。房价长期上涨趋势与耐用品属性决定了住房不平等的突出表现是“代际不平等”，在财富代际转移下，有房的父母更有可能通过财富的转移帮助他们的子女攀上住房阶梯，而租房家庭的子女大概率仍然需要租房。房价上涨的速度超过收入，只靠收入已经基本上不可能打破这个二元结构了。这也是当今青年结婚率、生育率下降的一个主要原因。

我国的住房分化现象日益突出，根源是我国“以购为主”的发展模式是一种小众模式。房改以后，城市职工家庭通过公房私有化的方式获得了住房，低收入家庭也通过廉租房、公租房、经济适用房等得到了住房保障。但这部分群体只是中国14亿人群中的小部分。在人口快速向大城市涌入阶段，在金融杠杆的助力之下，大城市住房的投资产品属性越来越强，有房群体因此受益，而大部分城市低收入者和庞大的流动人口被高房价和限购政策排除在购房市场之外。小众模式导致部分人“躺着赚钱”，部分人不得不背负巨大的住房负担，贫富差距拉大。

在共同富裕的目标下，我国住房制度正在发生方向性转变，从小众模式转向普惠模式。十九大提出的目标是“让全体人民住有所居”，实际上就是讲住房的共同富裕。住房领域的共同富裕绝不是要所有人达到平均水平，而是要使不同的人群获得相适应的住房条件。

我们认为，普惠住房要立足机会平等和商业可持续原则，以可负担的成本为社会各阶层和群体提供适当有效的住房服务。

普惠住房的关键特征是服务对象普遍性。包容性增长强调，不能把一部分地区、一部分人群排除在外，使全体人民不分地域、不分城乡、不分阶层、不分收入平等获得发展的机会。住房制度既要满足一般家庭的改善住房需求，还要重点关注新市民、青年人、老年人、低收入群体等特定人群的住房需求。要将城市非户籍流动人口纳入到住房供应体系之中，以收入水平而非户籍为标准，对低收入群体和特殊困难群体给予适足的住房保障。

发展普惠住房有三大支柱。

一是中性市场。抑制住房的过度金融资产属性，降低住房对居民财富差距的放大器作用，让住房不再成为社会阶层流动的拦路虎。推动金融、房地产同实体经济协调发展，从土地、开发投资、居民购房等各个环节降低行业总杠杆水平，满足合理的购房换房需求。改革土地供给制度，降低土地资产化程度，从根本上降低社会的支付负担。

二是多元供给。建立公租房-保障性租赁住房（含床位、宿舍）-市场化长租房-到商品房的住房阶梯，满足不同群体、不同生命周期的多层次住房需求。以政策赋能市场，按照商业可持续的原则，激发市场主体参与住房租赁建设，加大住房有效供给，提升住房市场的规范程度。在公共权利和公共服务的分配上实现机会均等，让新市民、青年人以及城市中低收入群体通过长期租赁解决阶段性乃至永久性住房问题。

三是品质服务。推动城市小区更新改造，改进装修、物管，提升居住服务品质，让更多的家庭居住生活品质得以提升。推进租购循环，把业主手中的空置房源释放出来增加可租房源。推进新旧循环，将老旧房源翻新改造重新进入市场。推进大小循环，将老人手中的大房置换出来满足年轻人的改善性需求，为老人提供养老服务住房。服务内容多样化，既要提供租售等传统服务，又要着力发展装修、改造、维护等租售后服务；既要发挥传统服务的作用，又要充分利用数字化技术，不断创新服务模式，提升美好居住体验。

要实现普惠住房，现有的住房政策将会被重构。住房金融政策上，压缩金融杠杆，发展普惠金融，在住房租赁和存量改造运营上发挥金融促进作用。土地制度会更加注重人地联动，增加租赁土地供应比例，打破单一的土地招拍挂制度，实现更加多元化的土地供应。税收政策更加注重持有税，鼓励引导租赁建设和存量资产盘活利用。改革公积金制度，让公积金对流动人口、灵活就业人员发挥更大的价值。通过租赁立法推进租客权益保护以及公共服务均等化，不断缩小租购之间的权益差别。

普惠住房是未来确定的住房发展模式，会改变过去房地产发展的惯性和经验，也会带来全新的发展机遇。过去房地产的繁荣是要素投入、金融驱动，下一个阶段的繁荣则是服务主导、技术驱动。根据发达国家的经验，随着住房从投资和生产属性向居住和消费属性的转变，居住服务业在经济增长中的贡献度会越来越高，居住服务创造就业的能力也远远大于住房投资。

过去的辉煌不用留恋，未来的征程大有可为。我国房地产行业仍处于重要的发展机遇期，存量时代的美好时代正在加速来临。

中性市场：从链式衰退到良性循环

多元供给：住房租赁二次出发

品质居住：数字化构建服务生态

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（市场有风险，投资交易需谨慎。所涉标的不做任何推荐，据此投资交易，风险自负。）